Die Dominikanische Republik ist nicht nur interessant als Altersruhesitz oder eine neue Heimat für Auswanderer, Sie wird immer interessanter für Anleger, die eine Immobilie als Renditeobjekt kaufen wollen.

Während man bei einem Objekt, welches man selbst für sich wählt auch oft das Herz entscheiden lässt – ist es bei einem Mietobjekt anders. Hier gilt es, einen klaren Kopf zu behalten. Darum sollte man folgende Punkte beachten!

KOSTEN für die ANSCHAFFUNG

Es beginnt mit dem Kaufpreis, hinzu kommen dann weitere Kosten, wie Steuern (IPI), Provisionen (wenn man einen Makler beauftragt hatte) und Notargebühren.

MIETEINNAHMEN

Eine hohe Rendite versprechen touristische Objekte, Ferienwohnungen oder Villen. Hier gilt es, die objektive Situation zu bewerten, denn nicht jede touristische Region ist gleichermaßen attraktiv. Und nicht jede Region ist automatisch auch eine Garantie für hohe Renditen. (Siehe Kommentar unten) Recherchieren Sie genau, holen Sie Informationen ein über die Preise vergleichbarer Immobilien, die für eine Vermietung auf dem Markt zur Verfügung stehen.

BETRIEBSKOSTEN

Hierzu zählen die Kosten für Versicherung, Wartungsarbeiten (Maintenance), eventuell Verwaltungskosten. Auch wenn die monatlichen Zahlungen die eventuell anfallenden Reparaturkosten und Renovierungsarbeiten decken sollen, erfahrungsgemäß gibt es bei größeren Objekten (Condominiums) Eigentümer, die ihre Umlagen nicht gezahlt haben. Machen Sie also für den Fall der Fälle ein extra Konto und schaffen Sie Rücklagen für Sonderfälle. Kalkulieren Sie auch Kosten für Strom, Gas und Internet ein.

Keine BELEGUNG

Selbst die besten Hotels und Anlagen erreichen keine 100% ige Auslastung, es gibt immer Zeiten, wo das Apartment / die Villa leer stehen. Gerade im Tourismus hat man hier saisonal schwankende Nachfragen. Ziehen Sie auch hier Informationen ein, wie hoch die durchschnittliche Belegungsrate ist. Den Makler sollte man da aber nicht fragen!

Eine BRUTTORENTABILITÄT ergibt sich aus Betriebskosten (+ Rücklagen für Unvorhergesehenes), welche von den Mieteinnahmen abgezogen werden. Das Ergebnis wird geteilt durch die Anschaffungskosten und mit 100 multipliziert, so erhält man einen Prozentsatz der die Bruttorendite angibt.

Die tatsächliche Rentabilität (Nettorentabilität) errechnet man, indem bei den Kosten auch Steuern und andere anfällige Kosten mit in die Rechnung einbezogen werden.

Kommentar:

Die Vermietungen via Airbnb, Booking und andere Plattformen steigen stetig. Die Dominikanische Republik ist sicher ein interessanter Markt für Investitionen. In den vergangenen 3 Jahren nahm das Zimmerangebot aber um über 16.000 zu. Gerade in der Region „Punta Cana“ hält der Bau-Boom ungebrochen an.

Das bedeutet, die Angebote auf dem Markt werden deutlich höher sein als die Nachfrage. Natürlich wächst auch der Tourismus, doch schnell kann dieser ins Schwanken kommen. Erinnern wir uns an die Situation, als Gerüchte aufkamen, dass es zu Gewalt in Hotels gegenüber Touristen gekommen sein soll, es Todesfälle gab, die anfangs „unerklärlich“ waren und man schnell behauptete, es seien Vergiftungen.

Die Folge waren extrem steigende Stornierungen. Wenn in Pressemitteilungen von Gefahr und Sicherheitsrisiken in der DR die Rede ist, differenziert der Leser nicht mehr, ob es nur in Hotels, oder auch in FeWo-Anlagen dazu kommen kann. Stornierungen gab es bei der Covid Pandemie auch, am Ende gar einen Lockdown. Solche Geschehnisse können immer wieder auftreten. Man sollte daher bei einer Investition nicht damit rechen, dass zB die monatlichen Einnahmen die eigenen „Lebenshaltungskosten“ in der DR garantieren.

Ein weiterer Aspekt ist die LAGE! Schon seit Jahren ist die erste und zweite Linie am Strand bebaut. Hier kann man mit Glück nur gebrauchte Objekte erwerben. Die zahlreichen neuen Projekte sind weiter entfernt und mit undeutlichen Werbeaussagen (wie zB. nur 10 min zu den schönsten Stränden) sollte man vorsichtig sein.

Welche Strände? Gerade die Region Punta Cana / Bavaro ist am Strand mit Hotels belegt. Hotelstrände sind nur für die Hotelgäste nutzbar. Öffentliche Strände sind sehr wenige vorhanden und noch geringer ist das Parkplatzangebot. Ihr künftiger Kunde wird also nicht glücklich sein, wenn er dann 30 Minuten nach Macao oder Uvero Alto fahren muss.

Zudem werden viele Objekte beworben mit einem umfangreichen Angebot wie Restaurants, Poollandschaften, sogar künstlich angelegtem Strand. Seien Sie ehrlich! Würden Sie einen langen Interkontinentalflug buchen, um dann in der Karibik ihren Urlaub an einem Pool zu verbringen? Es gilt also, nicht nur an mögliche Gewinne zu denken, sehen Sie Ihr Objekt auch aus der Sicht eines Touristen. Würden Sie dort Urlaub machen? Wie ist die Infrastruktur in der näheren Umgebung (Einkäufe / Unterhaltungsangebot)?

Natürlich gibt es nicht nur Punta Cana. Ferienimmobilien gibt es auf zahlreich auf der Halbinsel Samana, Bayahibe / La Romana, Juan Dolio / Boca Chica, sowie an der gesamten Nordküste, vornehmlich im Bereich Puerto Plata bis Cabarete. Hier sollte man ein Auge auf die Sicherheit werfen. Kommt es zu Einbrüchen / Überfällen, werden die Bewertungen darüber Auskunft geben und das macht sich auf künftige Vermietungen negativ bemerkbar.